¡Felicidades, la venta de tu nueva casa está pendiente! Eso significa que su oferta ha sido aceptada, la casa ha pasado las inspecciones y usted está en la fase final del proceso de compra y venta. Desafortunadamente, eso no significa necesariamente navegar sin contratiempos de ahora en adelante.

El estado pendiente de las viviendas es un término cargado. Hablamos con expertos para obtener sus consejos sobre cómo avanzar en esta etapa a veces difícil, con consejos sobre todo, desde cómo los vendedores pueden aceptar ofertas de respaldo hasta cronometrar su posible movimiento.

Si bien ese estado pendiente a veces puede ser un momento incierto si ya ha hecho una oferta, es una buena noticia si todavía es un posible comprador y ve la casa de sus sueños en el mercado con un estado pendiente.

Una casa no sale del mercado hasta que se cierra la venta. Cualquier cosa puede pasar hasta que se cierre la venta, dice andres pasquella , agente inmobiliario de Sotheby's International Realty. Mantenga las casas en su lista hasta que se vendan por completo. Los milagros ocurren a diario en el sector inmobiliario.

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Qué significa pendiente

Cuando un comprador hace una oferta por una vivienda y esa oferta es aceptada, la vivienda se considera bajo contrato. A partir de ahí, un comprador puede realizar inspecciones y retirarse en función de los resultados de esas inspecciones o de las negociaciones posteriores. Pero suponiendo que esas partes del proceso se desarrollen sin problemas, una vivienda se considerará pendiente una vez que se resuelvan esas contingencias.

Pendiente queda la última etapa del proceso de venta. Es entonces cuando el comprador ha liberado todas sus contingencias y esta propiedad está pendiente de venta, dice Pasquella. Este es también un momento en el que el comprador, que probablemente haya depositado un depósito de garantía del 3% del precio de compra, también libera ese depósito.

La verdadera definición de pendiente significa que todas las partes han satisfecho sus partes del contrato y la casa simplemente está esperando el día de cierre. Sin embargo, es posible que notes que hay algunas áreas grises entre esas etapas.

Christian Barnes, presidente y director ejecutivo de Better Homes and Gardens Real Estate Kansas City Homes, explica que hay algunas etapas en el camino que tienen significados tremendamente diferentes, pero aún así podrían sugerir que la casa simplemente está pendiente.

Algunas propiedades se considerarán pendientes, pero las notas también mostrarán que se consideran activas bajo contrato o que tienen una estipulación de que pueden mostrarse como respaldo.

Esto significa que hay un contrato ejecutado, sin embargo, el vendedor quiere seguir mostrando la propiedad y aceptará una oferta de respaldo; considérelo como un seguro en caso de que el contrato actual no se cierre, dice Barnes. Esto también se puede utilizar si un tercero o un tribunal aún tiene que aprobar la venta.

Algunas viviendas tienen ofertas, pero se consideran contingentes porque existen contingencias adicionales que el comprador debe cumplir además de las inspecciones, tasaciones, aprobaciones de préstamos, etc. típicas, dice Barnes.

La más común de las contingencias adicionales ocurre cuando un comprador tiene una propiedad para vender y necesita listarla y ponerla bajo contrato o cerrarla exitosamente, explica.

Cuando una vivienda está realmente pendiente significa que todas las contingencias de la venta han sido satisfechas y solo queda esperar el día del cierre. En este punto, Barnes dice que los vendedores ya no muestran la casa.

Si está confundido o inseguro sobre el estado de una vivienda, pregúntele a su agente. Los agentes tienen acceso a información precisa de MLS, mientras que Barnes explica que sitios como Zillow no siempre tienen los detalles de ofertas contingentes en sus sitios, por lo que es importante preguntar por una propiedad que le interese.

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Esperando en el limbo como comprador

Como comprador de una propiedad, un estado pendiente marca el final de las inspecciones de la vivienda y de las negociaciones detalladas. Ahora es el momento de tomarse en serio la búsqueda de empresas de mudanzas, presentar su cambio de dirección, empacar y programar la transferencia de sus servicios públicos mientras planifica el día de cierre. Durante este tiempo, presentará toneladas de documentación final a su prestamista, al banco y a su agente de bienes raíces, por lo que, mientras espera, también está haciendo ese trabajo.

Moviente

Algo que a menudo se puede pasar por alto en este período, pero que es igualmente importante, es obtener cotizaciones de seguros para propietarios de viviendas, dice Barnes. Hacer esto durante el período de inspección es fundamental, ya que la mayoría de las compañías de seguros realizarán una evaluación de la vivienda para garantizar la asegurabilidad. Esa no es una sorpresa que quieras recibir unos días antes del cierre.

Solo tenga en cuenta que las cosas pueden fracasar por varias razones y no querrá hacer planes apresurados con semanas y semanas de anticipación. También pueden producirse retrasos.

En aproximadamente entre el 10 y el 12% de todas las transacciones inmobiliarias, una casa queda bajo contrato y termina nuevamente en el mercado, dice Barnes. Una vez que una casa está pendiente sin visitas, lo más frecuente es que cierre.

Si la venta de una casa fracasa en esta etapa, Barnes dice que probablemente se deba al hecho de que el comprador no pudo obtener un préstamo después de su aprobación previa.

Finalmente, Pasquella dice que lo más importante es no realizar cambios financieros importantes mientras se prepara para su próximo capítulo emocionante. Eso incluye realizar compras importantes, obtener nuevos préstamos, etc. Todas estas opciones pueden afectar su puntaje crediticio y su aptitud como nuevo prestatario a los ojos del banco.

Dicho esto, siempre es mejor no asumir ningún compromiso financiero hasta que se realice la venta, pero siempre es divertido soñar despierto y planificar el futuro, añade.

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Ofertas de respaldo entretenidas

Como vendedor, debes mantener abiertas tus opciones. Y si es un comprador enamorado de una casa con estado pendiente en MLS, es probable que aún pueda recorrer la propiedad y hacer ofertas.

Se alentaría a la mayoría de los vendedores a aceptar ofertas de respaldo, dice Pasquella. De hecho, la mayoría de los agentes inmobiliarios querrán seguir mostrando la propiedad hasta que se venda. ¡Déjelos!

Las ofertas de respaldo sólo pueden entrar en juego si la oferta inicial fracasa. En otras palabras, un vendedor no puede aceptar una oferta de respaldo simplemente porque es más alta o mejor que la original mientras la casa está bajo contrato.

La forma más común en que las ofertas de respaldo se vuelven primarias es durante el período de renegociación de la inspección, explica Barnes. Por ejemplo, si los compradores y vendedores no llegan a un acuerdo sobre las mejoras recomendadas por un inspector, el contrato principal podría cancelarse y, por tanto, la oferta de respaldo entraría en juego.

Pero en casos excepcionales, cuando una casa ha estado pendiente y la venta fracasa justo antes del día de cierre, es excelente tener estas ofertas de respaldo a mano.

Lesley Semmelhack del Grupo Corcoran en Brooklyn, Nueva York, dice que vale la pena ser agresivo al hacer una oferta de respaldo sobre una propiedad pendiente.

Si es posible, ofrecer una oferta por encima del precio de lista probablemente atraerá toda la atención del vendedor, afirma. Ser flexible con sus términos, la fecha de cierre y otras contingencias es otra fuerte señal de que está listo para 'jugar a la pelota'. Si el comprador con la oferta aceptada está prolongando el proceso de compra o se muestra insensible o difícil, usted quiere ser flexible. un plan B convincente para el vendedor.

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¿Qué queda después de lo pendiente?

Como comprador, puede cancelar un trato en cualquier momento hasta el cierre. El problema es que entonces podrías perder tu depósito en garantía. Si se ha acercado a la línea de meta pero decide retroceder, se quedará sin el dinero que depositó en efectivo. Luego la casa volverá a estar en el mercado.

Pasquella explica que, en este punto, es probable que un comprador haya depositado una garantía por valor de aproximadamente el 3% del precio de compra y haya liberado ese depósito.

Si el comprador cancela el depósito en garantía durante el período pendiente, perderá ese depósito y correrá el riesgo de emprender nuevas acciones legales, dice.

Una vez que su oferta ya no está pendiente, el único estado que queda es que vuelva al mercado o se cierre por completo, lo que indica el final del trato. Digamos que sus compradores todavía están de acuerdo y todos han satisfecho sus requisitos. Eso significa que su casa cerrará oficialmente.

De manera similar, si se echa atrás o no puede llegar a un acuerdo con el comprador, es probable que la casa vuelva a estar activa o disponible en el mercado. Por eso es fantástico considerar ofertas de respaldo, porque puede significar que tiene una oferta entre bastidores con la que proceder rápidamente en lugar de tener que esperar a que otra parte interesada descubra su casa.

Una vez que llegue el día del cierre, ¡todo lo que tendrás que hacer es firmar un montón de documentos y asegurar las llaves de tu nueva vivienda!

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